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大利好，存量房贷利率调整即将落地！
9月29日，央行发布《中国人民银行公告〔2024〕第11号》（以下简称《公告》），完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜，明确11月1日起，个人住房贷款的借贷双方可协商调整加点幅度，也可协商调整重定价周期。
同时，央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，明确各商业银行原则上应于2024年10月31日前应统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。央行在倡议中表示，鼓励各商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。
9月29日晚间，工行、建行、农行和中行四家国有大行正式发布公告，将于10月12日起发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整，四大行均表示后续在银行官网、微信公众号、网点等渠道公告相关信息。
四大行齐发声：坚决落实房贷利率调整
9月29日晚间，四大国有银行纷纷发布公告称将坚决落实央行《公告》，积极响应市场定价自律机制倡议。
工行公告称，为贯彻党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系新变化，满足人民群众对优质住房新期待，维护住房消费者合法权益，工商银行认真《公告》政策要求，积极响应自律机制倡议，正在有序推进存量房贷利率调整工作。
工行表示，将按照市场化、法治化原则，依法合规开展存量房贷利率调整工作，拟于2024年10月12日通过官网、微信公众号、网点、95588等渠道公布具体操作指引及相关事宜，并于2024年10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。
建行在官网表示，“为落实党中央、国务院决策部署，坚持金融工作的政治性、人民性，回应客户关切，降低居民融资成本，我行坚决落实《公告》，积极响应市场利率定价自律机制倡议，依法有序推进批量调整存量商业性个人住房贷款利率工作。”
建行表示，该行正在抓紧制定批量调整存量房贷利率实施方案，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。
农行在官网公告称，“为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，我行坚决落实《公告》，积极响应市场定价自律机制倡议，正在依法有序开展存量商业性个人住房贷款利率调整的准备工作。”
农行表示，将按照市场化、法治化原则，通过多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作，该行将于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。
中行公告：“为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，助力扩内需促消费，中国银行(601988)坚决落实《公告》要求，积极响应自律机制倡议，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。”
中行表示，该行将按照市场化、法制化原则，依法合规制定实施细则，同时进行技术准备，拟于2024年10月12日通过官方网站、官方微信公众号、贷款经办行等渠道发布具体实施细则，并于2024年10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。
券商中国记者据上市银行2024年半年报梳理，截至今年6月末，六大国有银行个人住房贷款余额合计规模约为26.19万亿元。具体来看，建行个人住房贷款余额最高，达6.38万亿元，工行为6.17万亿元，农行5.07万亿元，中行4.75万亿元，邮储银行2.36万亿元，交行1.46万亿元。
100万贷款每年有望节省5600元
对于存量房贷利率下调最新政策，招联首席研究员董希淼接受券商中国记者采访时表示，此次存量房贷利率调整有三个明显特点：首先，调整对象既包括存量首套房贷，也包括其他存量房贷；其次，不但浮动利率存量房贷可以调整，固定利率存量房贷转换为LPR加点形式后也可以调整；再次，借款人可与银行重新约定重定价周期和加点幅度，从而建立常态化、市场化的调整机制。
他表示，从9月24日人民银行行长潘功胜宣布存量房贷利率调整消息到今天（9月29日）正式落地，仅仅用了五天时间，速度快、力度大，及时回应人民群众呼声，有力提振市场信心。
从操作上看，借款人通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”后，将由银行统一进行批量调整。预计对多数房贷借款人而言，无需到银行网点申请办理，手续非常简单快捷。18家全国性商业银行原则上将不晚于10月12日发布批量调整存量房贷利率的操作细则；各商业银行原则上在10月底之前完成调整工作。预计从11月份开始，借款人将可以与银行协商确定新的重定价周期等事宜。
据董希淼测算，以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。这样调整后，存量房贷利率相当于最新贷款市场报价利率（LPR）减30个基点（即0.3个百分点）。存量房贷利率下调，有利于借款人进一步降低房贷利息支出，提升居民消费意愿和能力，也有助于稳定购房者预期，提振市场信心，促进房地产市场健康平稳发展。
如果考虑到此前人民银行政策利率下调20个基点（即0.2个百分点），10月21日LPR可能跟随下降20个基点（即0.2个百分点），在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，降到约3.35%左右，部分借款人房贷利率更将下降100个基点（即1个百分点）以上，这将大幅度节省房贷借款人的利息支出。
“此次批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入每年约1500亿元。但新老房贷利差收窄后，提前还贷现象可能明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。”董希淼认为。
他还认为，考虑到央行已经降低存款准备金率0.5个百分点，降低政策利率20个基点（即0.2个百分点），预计带动中期借贷便利（MLF）利率等利率下行，也节省了银行负债成本，有助于提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。综合考虑这些政策措施，存量房贷利率此次调整后，银行净息差将有望保持基本稳定，银行稳健发展能力和服务实体经济能力将保持基本不变。
或将惠及1.5亿人口
日前，人民银行行长潘功胜已对公众关切的存量房贷利率调整事项作出回应。
9月24日，人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布了多项增量货币政策，包括降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
他表示，整体来看，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为。此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。
潘功胜还指出，银行下调存量房贷利率还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
今年8月末，央行公布的数据显示，截至2024年二季度末，全国个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%，即较2023年二季度末减少约0.81万亿元。
（：贺
